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上周五（6月2日）地產產業鏈迎來久違的爆發，地產ETF（159707）當日場內價格收盤大漲4.42%，其標的指數中證800地產指數當日也迎來大反攻，收盤大漲3.91%。

值得注意的是，中證800地產指數即將迎來2023年首次成份股調倉。中證指數公司官網擬生效樣本顯示，中證800地產指數將“大裁員”，成份股將由23只變為16只，擬剔除的7只個股分別為中南建設、南京高科、金科股份、榮盛發展、首開股份、外高橋、*ST中天，投資方向全面加速聚焦頭部房企。

地產行業深度洗牌，個股優勝劣汰加速，中證800地產指數此次樣本調整的趨勢正好就是“加速出清，聚焦頭部”，此次調倉后，地產ETF（159707）標的指數的龍頭屬性更加突出，今天我們從政策、行業、企業等3個方面正面梳理下地產龍頭的投資邏輯。

邏輯一：房地產政策整體保持寬松狀態，龍頭房企或率先受益。

中指研究院監測數據顯示，2023年以來，已有百余城出臺房地產調控政策超250次，其中濟南、長沙、廈門等十余城對限購政策進行放松，部分熱點二線城市如杭州已多次出臺政策優化限購措施。

此外，上海、廣州、深圳等一線城市也從公積金等方面持續對房地產政策進行優化，多孩家庭、人才、職住平衡產業人群等是核心城市政策支持的側重點。

下圖為重點城市出臺房地產放松/收緊政策的次數，可以看出，自2022年Q2季度以來，出臺房地產放松政策的次數明顯較之前增加明顯。

資料來源：政府官網、財聯社、華泰研究

針對上周青島出臺的房地產新政，中信建投指出核心一二線政策持續優化，房地產銷售有望得到提振。上周國常會表示要進一步穩定社會預期，提振發展信心，激發市場活力，推動經濟運行持續回升向好，購房需求有望隨之持續釋放。繼續看好優質企業的投資機會。

關于近期是否還會出臺相關寬松政策，國盛證券指出，當前經濟仍屬弱現實，后續對政策可樂觀些，預計近一兩個月可能出臺穩信心、穩增長、擴內需、穩地產、促消費、中央加杠桿等一系列組合拳，可能的有：支持民企的法律制度、地產差異化放松、支持汽車、降準降息、政策性金融、重大項目建設等。

邏輯二：長期來看，房地產業增加值增速將逐步趨近GDP增速，龍頭房企“剩者為王”。

2021年到2022年期間，房地產行業經歷了非常困難的時期，整個行業劇烈分化，市場上全盤否定地產投資價值的聲音不絕于耳。過去的20多年，房地產行業高速發展，當拿過去高速發展的階段來對比現在，就會陷入到地產板塊似乎要被二級市場掃地出門的錯覺。

近年來，隨著城鎮化率逐步走高、政策逐步轉向長效機制，房地產市場的周期屬性也相較其成長屬性開始放大，定性分析來看，房地產業發展受城市化、政府干預和發展質量等因素影響。

資料來源：招商證券

實際上，招商證券認為，我國當前正處于城市化進程高速發展階段后期，預計大約5-7年后城鎮化率到達70%。根據城市化進程與房地產業增加值的關系，預計我國房地產業增加值在未來5-7年將保持高于GDP增速的增長中樞，隨后增速可能逐步回落，最終趨近GDP增速。招商證券進一步推斷，中長期我國房地產業增加值總量在GDP中占比可以達到約8-10%。

地產仍然是支柱性產業，未來并非沒有增長空間，只是相較于本身過去20多年的高速增長有所回落，其產業增速最終趨近GDP增速。在這個過程中，行業大浪淘沙，集中度逐步提升，龍頭房企“剩者為王”。

邏輯三：供給側改革帶來央國企崛起，地產“中特估”或將繼續演繹。

銷售端，根據億翰的數據，百強房企（公司可比口徑）銷售金額同比增速自2023年2月以來回正，4月銷售雖然環比下降15.8%，但低基數下同比增速擴大至30.9%，1-4月累計同比增長10.7%，優于全國商品房銷售金額同比增速（8.8%）。頭部房企銷售復蘇優于行業，市占率提升，市場份額正在向頭部房企進一步集中。央國企銷售復蘇繼續優于民企，兩者差距進一步拉大。

資料來源：華泰證券

投資端，2023年1-4月，房地產市場尚處于弱復蘇階段，土地市場分化明顯。雖然2023年TOP30拿地房企總權益拿地金額再收縮，但是分企業看，TOP30房企中依舊是央國企領先。

資料來源：中指研究院，華泰研究

華泰證券指出，地產“中特估”從2021下半年以來就已經開始呈現，并且具備扎實的基本面支撐——國央企在融資、拿地、銷售、業績等環節更具優勢，能夠享受供給側出清后競爭格局的改善。在當前的政策和市場環境下，我們預計地產“中特估”還將繼續演繹。分化市場下，更加看好具備充裕供應彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優質房企。

資料顯示，地產ETF（159707）跟蹤的中證800地產指數覆蓋市場龍頭地產股，前十大重倉股權重超7成，囊括“招保萬金”，權重占比近5成。成份股國企央企含量高，在“中特估”大背景下，國有地產配置價值或逐漸提升。地產ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業ETF，具備稀缺性。前十大權重股一覽：

風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日為2004.12.31，發布日期為2012.12.21。基金管理人評估的本基金風險等級為R3-中風險。任何在本文出現的信息均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績并不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績并不構成基金業績表現的保證，基金投資需謹慎。

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